Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng, trong hơn ba thập kỷ qua. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi luật, dòng vốn và hạ tầng.

Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở cả ba miền Bắc, Trung và Nam đều thiết lập mặt bằng mới. Ví dụ, trong đợt sốt đất năm 2017-2018, giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng đã tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015.

Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình đã tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm (so với năm 2018). Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đất nền đã rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành.

Nhưng một số khu vực vẫn ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 đã tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Thị trường bất động sản tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang chứng kiến tình trạng mua bán đất nền không có sổ đỏ với hy vọng “lướt sóng” đón đầu sau khi sáp nhập địa giới hành chính. Nhiều môi giới bất động sản đang chào bán các lô đất nền với giá tiền tỉ đồng nhưng không có sổ đỏ và hứa hẹn sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp, không có sổ đỏ. Anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ và đất đang bị tranh chấp thừa kế.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc mua đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ, và lợi dụng việc sáp nhập, nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, cò đất đồn thổi tạo sốt ảo, hét giá để dụ dỗ khách hàng.

Giá đất nền tại các tỉnh thành ĐBSCL đang có xu hướng tăng. Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2 và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản, yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu, rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn.

Các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin, nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro, tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Do đó, nhà đầu tư cần phải thận trọng và tỉnh táo khi quyết định mua đất nền, đặc biệt là những lô đất không có sổ đỏ.

Trước tình trạng mua bán đất nền không có sổ đỏ, cơ quan chức năng cần tăng cường quản lý và kiểm tra để ngăn chặn những rủi ro và tranh chấp có thể xảy ra. Nhà đầu tư cũng cần phải có kiến thức và kinh nghiệm để có thể đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt và an toàn.

Một số chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua đất nền, đặc biệt là những lô đất không có sổ đỏ. Việc đầu tư vào đất nền cần phải đảm bảo có pháp lý rõ ràng để tránh những rủi ro và tranh chấp về sau.

Như vậy, mặc dù thị trường bất động sản tại ĐBSCL đang có nhiều triển vọng, nhưng nhà đầu tư cần phải thận trọng và tỉnh táo khi quyết định mua đất nền, đặc biệt là những lô đất không có sổ đỏ. Việc đảm bảo có pháp lý rõ ràng là rất quan trọng để tránh những rủi ro và tranh chấp có thể xảy ra.