Phục hồi thận trọng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững, mở ra cơ hội tăng trưởng mới cho năm 2026. Chiều 8/1, tại diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới” do Báo Xây dựng tổ chức, các chuyên gia nhận định thị trường đang phục hồi thận trọng, thực chất và bền vững, tạo nền tảng vững chắc cho năm tới.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thị trường đang chuyển sang giai đoạn ổn định và bền vững hơn nhờ hoàn thiện thể chế và tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý.

Các chính sách mới trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đầu tư xây dựng đã được đồng bộ, giảm bớt chồng chéo và mâu thuẫn trong thực thi.

Việc đẩy mạnh phân cấp, cải cách thủ tục hành chính và đơn giản hoá quy trình đầu tư‑xây dựng giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Nhiều cơ chế hỗ trợ dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và phát triển đô thị đang được triển khai quyết liệt, kích hoạt dòng vốn và tăng nguồn cung.

Những dấu hiệu tích cực năm 2025

TS. Nguyễn Văn Định, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận thấy nguồn cung nhà ở tăng mạnh, đạt mức cao nhất kể từ 2020 nhờ các dự án được tháo gỡ pháp lý và quay trở lại thị trường.

Giao dịch bất động sản phục hồi rõ rệt, tiệm cận mức ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản tăng mạnh đầu năm nhưng đã được kiểm soát tốt hơn nhờ chính sách điều tiết.

Sự sáp nhập của 34 tỉnh, thành phố đã tạo ra các thị trường bất động sản quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng, giúp giảm bớt “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn và hướng tới tăng trưởng dài hạn.

Đầu tư công tiếp tục mạnh mẽ, với dòng vốn tín dụng đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 1,8 triệu tỷ đồng. Sáu tháng cuối năm 2025 ghi nhận 63 % tổng giao dịch, phản ánh niềm tin thị trường tăng lên.

Phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận tăng trưởng 102 % so với kế hoạch, đóng vai trò quan trọng trong cân bằng cung‑cầu.

Triển vọng 2026 và thách thức

Những cơ hội: mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số của Đảng và Nhà nước sẽ kích thích các ngành công nghiệp, dịch vụ, xây dựng và hạ tầng – các lĩnh vực gắn liền với bất động sản. Số lượng dự án hoàn thành dự kiến tăng, mở rộng lựa chọn cho nhà đầu tư và người mua.

Phân khúc nhà ở xã hội dự kiến tiếp tục tăng mạnh, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp và nâng cao chất lượng nguồn cung. Đa dạng hoá tăng trưởng kinh tế cũng mở ra các cơ hội đầu tư vào bất động sản công nghiệp, du lịch, thương mại, văn phòng.

Chính sách tiền tệ linh hoạt, lãi suất ổn định và dòng vốn tiếp tục bơm vào nền kinh tế sẽ hỗ trợ hoạt động mua bán bất động sản. Các mô hình đô thị mới như đô thị nén và đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), cùng với quản lý thị trường bằng công nghệ số, hứa hẹn nâng cao chất lượng đô thị và giảm rủi ro.

Thách thức: nguồn cung tăng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, gây áp lực cạnh tranh và tồn kho. Nhà ở xã hội vẫn chiếm tỷ trọng thấp, dẫn đến thiếu sản phẩm giá phù hợp. Chi phí đất và các đầu vào khác tiếp tục tăng, gây khó giảm giá bất động sản.

Thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng, thiếu kênh tài chính trung và dài hạn, tiềm ẩn rủi ro khi chu kỳ chững lại. Mặc dù thể chế được cải thiện, yêu cầu tuân thủ cao và quản lý chặt chẽ hơn buộc các nhà đầu tư phải nâng cao năng lực chuyên nghiệp, khiến các hoạt động “ăn xổi” ngày càng khó tồn tại.

Tổng quan dự báo tăng trưởng năm 2026

Theo phân tích của HSBC, GDP Việt Nam có khả năng mở rộng tới mức 6,7% trong năm 2026, vượt dự báo trước đây 5,8%. Mặc dù bối cảnh thương mại toàn cầu vẫn có nhiều biến động, ba trụ cột chính – FDI, xuất khẩu và đầu tư công – vẫn là động lực mạnh mẽ giúp nền kinh tế duy trì đà tăng.

Động lực chính: FDI, xuất khẩu và sản xuất điện tử

Đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục đổ vào các khu công nghiệp, đặc biệt là các dự án lắp ráp và chế tạo thiết bị điện tử tiêu dùng. Nhờ môi trường đầu tư ổn định và chính sách ưu đãi, Việt Nam đã vươn lên thành một trung tâm sản xuất điện tử khu vực, tạo ra khối lượng xuất khẩu đáng kể.

Rủi ro thương mại: Thuế quan Mỹ và biến động toàn cầu

Rủi ro lớn nhất vẫn đến từ các quyết định thuế quan của Mỹ, bao gồm mức thuế 40% đối với hàng hóa trung chuyển và các biện pháp thuế quan chưa được xác định cho một số ngành. Những bất ổn này có thể ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng và chi phí xuất khẩu của doanh nghiệp Việt.

Chính sách tiền tệ và lãi suất dự kiến

Trong bối cảnh tăng trưởng dự kiến ổn định, Ngân hàng Nhà nước dự kiến duy trì mức lãi suất điều hành ở mức hiện tại trong suốt năm 2026. Chính sách này nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định tỷ giá và tạo môi trường tài chính thuận lợi cho đầu tư.

Áp lực lên tỷ giá USD/VND

Đến cuối năm 2025, đồng VND đã mất khoảng 3,5% so với USD, nhưng nhờ can thiệp linh hoạt của NHNN, cặp tỷ giá đã ổn định và thậm chí giảm nhẹ vào quý 4. Trong năm 2026, áp lực lên tỷ giá sẽ xuất phát từ nhu cầu ngoại tệ cho nhập khẩu và dòng vốn đầu tư gián tiếp, tuy nhiên dự kiến biến động sẽ ít hơn so với hai năm trước.

Kết luận và lời kêu gọi

Với dự báo tăng trưởng mạnh, các doanh nghiệp và nhà đầu tư nên cân nhắc mở rộng hoạt động tại Việt Nam, đồng thời theo dõi sát sao các diễn biến về thuế quan và tỷ giá để kịp thời điều chỉnh chiến lược.